Diritti e responsabilità dell'inquilino

Questo capitolo riguarda la fine di un contratto di locazione. Tratta i tuoi diritti e doveri di inquilino nel momento in cui vengono effettivamente messi alla prova: quando vuoi andartene, quando il tuo proprietario vuole che tu lasci l'appartamento e quando i soldi vengono contati alla porta. Tutto ciò che precede questo punto è trattato altrove su questo sito. Trovare un appartamento, controllare il contratto, il limite massimo di Kaution e il Mietpreisbremse appartengono ad altri argomenti. Trovare un alloggio. Aumenti dell'affitto, Nebenkostenabrechnung, Mietminderung e subaffitto appartengono Maggiori informazioni sugli affitti in GermaniaQuella che segue è la parte che quasi nessuno legge finché non è troppo tardi, ed è la parte in cui le persone perdono somme a quattro cifre.

La legge tedesca in materia di locazione è insolitamente protettiva nei confronti degli inquilini, ma tale protezione è di natura procedurale. Si basa su scadenze, moduli e sul contenuto delle lettere. Un proprietario che desidera che un inquilino lasci l'immobile deve adempiere correttamente a diverse procedure specifiche, altrimenti la sua richiesta di rescissione non è valida. Un inquilino che desidera lasciare l'immobile deve adempiere correttamente a una sola procedura specifica, altrimenti è tenuto a pagare l'affitto per i mesi in cui non abita nell'immobile. Nessuna delle due parti viene premiata per le buone intenzioni. La buona notizia è che la maggior parte di queste norme è vincolante: il Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, il Codice Civile tedesco) stabilisce ripetutamente che qualsiasi accordo che si discosti da tale norma a svantaggio dell'inquilino è nullo, il che significa che una clausola può essere stampata nel contratto, firmata dall'inquilino, ma risultare comunque legalmente inefficace. Sapere quali siano queste clausole è fondamentale.

Come termina effettivamente un contratto di locazione

Un normale contratto di locazione residenziale tedesco è a tempo indeterminato. Non ha una scadenza. Termina in tre modi precisi, ed è importante chiarirli perché da qui nasce molta confusione. Il primo è una Kündigung, una risoluzione unilaterale da parte di una delle due parti. Il secondo è un Aufhebungsvertrag, un accordo reciproco per la risoluzione anticipata, che richiede entrambe le firme e che il locatore non è mai obbligato a concedere. Il terzo è la scadenza di un termine fisso effettivamente valido ai sensi del §575 BGB, che è più raro di quanto si pensi perché il locatore deve aver indicato per iscritto uno dei tre motivi previsti dalla legge al momento della firma del contratto. In caso contrario, il "termine fisso" è semplicemente un contratto di locazione a tempo indeterminato. Questa insidia è coperta da Trovare un alloggio.

Ciò che conta è che queste sono le uniche vie. Andarsene non pone fine a un contratto di locazione. Restituire le chiavi non pone fine a un contratto di locazione. Comunicare al proprietario, in una conversazione amichevole, che si partirà a giugno non pone fine a un contratto di locazione. Finché non viene emesso un valido Kündigung (comunicazione di disdetta) e non è trascorso il periodo di preavviso, il contratto è valido e l'affitto è dovuto. A leggerlo sembra ovvio, eppure è il modo più comune in cui gli stranieri perdono soldi in Germania: considerano l'andarsene come un atto, mentre la Germania lo considera come un documento.

Sentirete parlare anche del Nachmieter, un inquilino sostitutivo. Il mito vuole che sia necessario trovarne uno per lasciare l'immobile prima della scadenza del preavviso, o che trovarne uno dia diritto a farlo. In genere, nessuna delle due affermazioni è vera. Per un normale contratto di locazione con il consueto periodo di preavviso, non siete tenuti a trovare un sostituto per nessuno. Offrire inquilini sostitutivi idonei è una posizione negoziale quando si desidera lasciare l'immobile prima della scadenza del preavviso, e un proprietario che rifiuta tre candidati solvibili potrebbe trovare un tribunale meno comprensivo in seguito, ma non è un diritto che si può semplicemente esercitare. Non basate i vostri piani di trasloco su questo.

Dare preavviso: tre mesi, indipendentemente da quanto tempo si risiede lì

Il periodo di preavviso è stabilito dall'articolo 573c(1) del Codice Civile tedesco (BGB). Una lettera di disdetta che pervenga entro il terzo giorno lavorativo del mese ha effetto a partire dalla fine del mese successivo. In pratica, si tratta di tre mesi. Se la lettera perviene al proprietario il 2 marzo, il contratto di locazione termina il 31 maggio. Se invece perviene il 5 marzo, il termine per la disdetta è scaduto e il conteggio inizia solo ad aprile, quindi il contratto termina il 30 giugno e si è pagato un mese di affitto in più per aver inviato la lettera con tre giorni di ritardo.

Ecco la parte che sorprende le persone, e vale la pena leggerla due volte. I vostri tre mesi non si allungano mai. Il paragrafo 573c(1) frase 2 stabilisce che il periodo di preavviso si estende di tre mesi ogni volta dopo cinque e dopo otto anni dalla consegna dell'immobile, e lo afferma espressamente in riferimento al Kündigungsfrist "für den Vermieter", ovvero per il proprietario. La famosa scala dei tre, sei e nove mesi è valida solo per lui. Dopo dodici anni nello stesso appartamento, il proprietario ha bisogno di nove mesi per farvi uscire e voi avete ancora bisogno di tre mesi per lasciare l'immobile. La versione online di questo capitolo, come la maggior parte delle guide per espatriati, presentava la scala come applicabile a entrambe le parti. Non è così.

Né il tuo contratto può prolungarlo. §573c(4) BGB afferma che un accordo che si discosta dal paragrafo 1 a danno dell'inquilino è nullo. Una clausola che ti vincola a sei mesi, o a un termine minimo di due anni con un preavviso di sei mesi dopo, non è un accordo vincolante che hai stipulato; è lettera morta. Potresti comunque essere citato da un proprietario o da un amministratore immobiliare con completa sicurezza, perché molti di loro non hanno mai letto nemmeno il §573c(4). Nota l'asimmetria: una clausola che ti concede un periodo più breve, o al proprietario uno più lungo, non è a tuo svantaggio e può essere valida. Leggi la direzione in cui si sta muovendo prima di decidere che una clausola è nulla.

Non esiste un diritto speciale di recesso anticipato generale, per le situazioni che gli stranieri più spesso presumono debbano qualificarsi. Un lavoro in un altro paese non lo crea. Un trasferimento ad Amburgo non lo crea. La fine di un permesso di soggiorno non lo crea. La fine di una relazione non lo crea. La legge tedesca ti dà un'uscita breve, fissa e incondizionata e la considera un accordo equo; non aggiunge motivazioni. Gli stretti diritti speciali che esistono si riferiscono a cose che fa il locatore, come un annuncio di modernizzazione o un aumento dell'affitto, e questi appartengono a Maggiori informazioni sugli affitti in GermaniaSe lascerai la Germania tra sei settimane, le tue opzioni sono: un contratto di locazione (Aufhebungsvertrag) accettato dal proprietario, un contratto di affitto (Nachmieter) accettato da lui, oppure tre mesi di affitto.

La tua Kündigung deve essere su carta e firmata a mano

§568(1) BGB è una frase composta da una sola riga: “Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form”. La cessazione di un contratto di locazione richiede la forma scritta. Questa espressione non è un'espressione vaga. §126(1) BGB definisce la forma scritta come un documento firmato personalmente dall'emittente, di suo pugno, con il suo nome. Una firma tracciata con il mouse non lo è. Un PDF scansionato di una lettera firmata non lo è, perché ciò che arriva al destinatario non è il documento firmato. Un'e-mail non lo è. Un messaggio nel portale inquilini del proprietario non lo è. Un messaggio WhatsApp non lo è assolutamente.

Esiste una sola via di fuga elettronica e quasi nessuno la possiede. L'articolo 126(3) del Codice civile tedesco (BGB) consente di sostituire la forma scritta con la forma elettronica, e l'articolo 126a definisce quest'ultima come l'aggiunta del proprio nome al documento elettronico e la firma con una firma elettronica qualificata, ovvero una firma elettronica qualificata ai sensi delle norme UE, ottenuta da un prestatore di servizi fiduciari certificato e che non è la stessa cosa di DocuSign, di un campo di firma PDF o dell'app della propria banca. Se ne possedete una, usatela. Se non siete certi di averla, non ne avete una e vi servono carta e penna.

Questo è un errore che capita spesso, perché il problema rimane taciuto. Invii l'email, il proprietario non risponde, passano tre mesi, te ne vai e solo allora scopri che il contratto di locazione non è mai terminato e l'affitto continua a maturare. Assicurati di fare le cose per bene fin da subito. Tutti coloro che sono indicati come inquilini nel contratto devono firmare la Kündigung, non solo chi lascia l'immobile, perché un contratto di locazione congiunto può essere risolto solo congiuntamente. Indirizzala a tutte le persone indicate come proprietari, inclusi tutti gli eredi in caso di decesso del proprietario. Se firmi per conto di qualcun altro, allega la procura originale, perché l'articolo 174 del Codice Civile tedesco (BGB) consente al destinatario di respingere una dichiarazione resa da un rappresentante senza procura, e lo farà.

Poi pensate alla prova, che è un problema distinto dalla forma. La raccomandata non è un requisito legale, a prescindere da ciò che diceva la vecchia versione di questo capitolo; è una prova. L'opzione più economica è la Einwurf-Einschreiben, in cui l'impiegato postale fotografa la consegna nella cassetta delle lettere e si ottiene una ricevuta datata. La classica Übergabe-Einschreiben, che richiede una firma alla consegna, può in realtà essere controproducente: se non c'è nessuno in casa, non viene consegnato nulla e la ricevuta di ritiro non è valida. Il metodo più affidabile rimane quello di consegnare la lettera in presenza di un testimone che la legga prima e possa poi dire cosa c'era nella busta, oppure di depositarla nella cassetta delle lettere del proprietario di casa con il testimone presente.

Zugang: Il conto alla rovescia inizia quando la lettera arriva nella tua cassetta delle lettere

Questa è la sezione da leggere se non leggete altro. Ai sensi del §130(1) del Codice Civile tedesco (BGB), una dichiarazione fatta a qualcuno che non è presente diventa efficace nel momento in cui gli viene recapitata, “in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht”. Zugang, ricezione, significa che la lettera è giunta nella vostra sfera di controllo in un momento in cui normalmente ci si aspetterebbe che ne prendeste atto. La vostra Briefkasten, la vostra cassetta delle lettere, è la vostra sfera di controllo. Nel momento in cui una Kündigung viene imbucata al suo interno in un normale orario di consegna, essa vi è legalmente pervenuta.

Non importa che tu fossi in vacanza. Non importa che tu fossi in viaggio d'affari a Singapore per sei settimane. Non importa che tu non abbia mai aperto la busta, o che l'abbia aperta e non sapessi leggere il tedesco, o che tu abbia dato per scontato che qualsiasi cosa stampata su carta da ufficio tedesca fosse pubblicità. Non importa che tu avessi già detto al proprietario di casa di contattarti via email. Nessuna di queste è una giustificazione valida e nessuna di esse interrompe una scadenza. Le scadenze per opporsi a una rescissione del contratto, per reagire a una richiesta di sfratto e per tutta la struttura descritta di seguito decorrono da Zugang, non dalla comprensione.

Per uno straniero, questa è un'asimmetria davvero pericolosa, perché il sistema postale tedesco è il principale canale legale e l'istinto suggerisce che le comunicazioni importanti arrivino per via elettronica. Due semplici accorgimenti possono risolvere gran parte del problema. Primo, se vi assenterete per più di qualche giorno, chiedete a qualcuno di svuotare la cassetta delle lettere e fotografare qualsiasi cosa sembri ufficiale, assicurandovi che il vostro nome sia scritto sulla cassetta delle lettere e sul campanello, in modo che la consegna non venga contestata. Secondo, aprite la posta tedesca il giorno stesso in cui arriva e traducetela. Se la lettera si rivela essere una Kündigung (lettera di invito), non avrete perso tempo prezioso per reagire, e il tempo di reazione è l'unica cosa che qui scarseggia davvero.

Diritti dell'inquilino in caso di preavviso da parte del proprietario: The berechtigtes Interesse

La posizione del proprietario è molto più debole della tua, ed è proprio qui che il diritto tedesco in materia di locazione si guadagna la sua reputazione. §573(1) BGB: “Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.” Il proprietario può recedere dal contratto solo se ha un interesse legittimo a porvi fine. Non può semplicemente decidere di preferire qualcun altro. La stessa frase aggiunge che la rescissione al fine di aumentare l'affitto è categoricamente esclusa, il che preclude la più ovvia possibilità di aggirare il problema.

Il paragrafo 573(2) elenca quindi i tre principali interessi legittimi. Il primo è che l'inquilino abbia violato colpevolmente e in modo non insignificante i suoi obblighi contrattuali: ritardo persistente nel pagamento, ripetuti gravi disagi, danni. Il secondo è l'Eigenbedarf, che ha una sezione a sé stante più avanti. Il terzo, il Verwertungskündigung, si verifica quando la continuazione della locazione impedisce al locatore di utilizzare l'immobile in modo economicamente ragionevole e gli causerebbe un danno significativo. Quest'ultimo punto è molto più ristretto di quanto sembri, perché la legge afferma espressamente che la possibilità di ottenere un affitto più alto da qualcun altro non conta, e afferma espressamente che il locatore non può fare affidamento sul desiderio di vendere l'appartamento dopo averlo trasformato in Wohnungseigentum, appartamenti di proprietà individuale. Tali esclusioni eliminano le due cose che un locatore desidererebbe più plausibilmente.

Adesso il provvedimento che decide la maggior parte delle controversie. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Le motivazioni devono essere indicate nella lettera di disdetta stessa, mentre altre motivazioni vengono prese in considerazione solo se emerse successivamente. Leggilo di nuovo, perché significa ciò che sembra significare. Se la lettera non dice altro che “hiermit kündigen wir das Mietverhältnis”, il padrone di casa non può rimediare in tribunale spiegando che sua figlia ha bisogno dell’appartamento. Avrebbe dovuto inviare una nuova Kündigung, iniziando un nuovo periodo di preavviso. Una lettera vaga non è una seccatura da chiarire; si tratta di una risoluzione difettosa e l'onere di provare i motivi ricade su di lui per tutta la durata.

Il suo periodo di preavviso è quello che aumenta. Ai sensi del §573c(1) frase 2, si estende di tre mesi dopo cinque anni e di nuovo dopo otto anni dalla consegna dell'appartamento, arrivando ai consueti tre, sei e nove mesi. E il §573(4) rende obbligatorio l'intero §573: un accordo che si discosti da quanto previsto è nullo. Una clausola in cui hai accettato in anticipo che il locatore possa recedere per qualsiasi motivo, o hai rinunciato al requisito di un interesse legittimato, non ha alcun valore.

Eigenbedarf: Chi fa parte della famiglia e cosa deve dire la lettera

Il principio di "Eigenbedarf" è sancito dall'articolo 573(2) n. 2 del Codice civile tedesco (BGB) ed è di gran lunga la ragione più comune per cui un inquilino tedesco viene sfrattato da un appartamento che desiderava conservare. La formulazione è restrittiva: il proprietario ha bisogno dell'immobile come abitazione "für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts", ovvero per sé stesso, i suoi familiari o i membri del suo nucleo familiare. Tre categorie, e solo tre. Non può invocare il principio di "Eigenbedarf" per un amico, un socio in affari o un inquilino a lui più caro.

Stabilire chi sia da considerarsi un membro della famiglia non è una questione di sentimenti, e la Corte federale di giustizia (BGH) lo ha definito in base a un criterio esterno. Nella sua sentenza del 27 gennaio 2010 (VIII ZR 159/09), la Corte ha stabilito che i nipoti del locatore sono membri della famiglia ai sensi del §573(2) n. 2 proprio in virtù del loro stretto legame di parentela, e ha tracciato il confine in base alle norme sul rifiuto di testimoniare per motivi personali di cui al §383 ZPO e al §52 StPO. Chiunque, sulla base del diritto processuale, riconosca tale privilegio per il solo legame di parentela, senza la necessità di dimostrare un effettivo e stretto vincolo, rientra in tale categoria. Il 10 luglio 2024 (VIII ZR 276/23) il BGH ha applicato lo stesso criterio per escludere un cugino: un parente più lontano che non ha il diritto di rifiutare la prova “gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis”, non appartiene alla cerchia privilegiata anche se il personale il legame è stretto. Quindi coniugi, genitori, figli, nonni, nipoti, fratelli e nipoti sono dentro. I cugini sono fuori, non importa quanto piacciano al padrone di casa. La categoria separata degli Angehörige seines Haushalts riguarda le persone che vivono effettivamente nella casa del proprietario, come un partner a lungo termine o una badante convivente, e richiede che la famiglia sia reale.

Anche in questo caso la lettera deve essere efficace. Ai sensi del §573(3), una Eigenbedarf Kündigung deve indicare il nome della persona che si trasferirà nell'appartamento e spiegare il motivo per cui necessita di tale immobile. Il termine "Eigenbedarf" di per sé non costituisce un motivo valido, bensì un'etichetta. Una lettera che non identifichi il beneficiario e la necessità è viziata, e tale vizio non può essere sanato in una fase successiva del procedimento.

Poi c'è la Vortäuschung, una falsa esigenza abitativa: il proprietario afferma che suo figlio si trasferirà nell'appartamento, voi ve ne andate e l'appartamento viene riaffittato due mesi dopo a un canone molto più alto. Non si tratta di un problema teorico e la legge non lo prende alla leggera. Nella sentenza del 29 marzo 2017 (VIII ZR 44/16), il Tribunale federale tedesco per la protezione delle case (BGH) ha stabilito che, qualora il proprietario non si renda conto dell'esigenza dichiarata dopo che l'inquilino se n'è andato, ha un secondo onere di spiegazione, ovvero il motivo per cui l'esigenza è venuta meno, poiché la mancata realizzazione stessa fa sorgere il sospetto che fosse pretestuosa, e deve quindi spiegare in modo plausibile e coerente cosa sia cambiato. Se non ci riesce, è tenuto al risarcimento dei danni, e i danni sono reali: le spese di trasloco, la ditta di traslochi, la commissione dell'agente immobiliare e la differenza tra il vecchio canone e quello più alto che pagate ora, in genere calcolata su un periodo di anni. Ecco perché dovresti controllare cosa succede all'appartamento dopo che te ne sei andato, conservare la lettera di disdetta e annotare la data in cui compare un nuovo annuncio.

C'è una cosa che è cambiata a sfavore degli inquilini ed è bene esserne a conoscenza, piuttosto che affidarsi alla vecchia normativa. In base all'obbligo di locazione (Anbietpflicht), il locatore che rescinde il contratto per inadempimento contrattuale (Eigenbedarf) deve offrire all'inquilino un appartamento comparabile che si liberi nello stesso edificio durante il periodo di preavviso. Tale obbligo esiste ancora, ma nella sentenza del 14 dicembre 2016 (VIII ZR 232/15) il Tribunale federale tedesco per la protezione degli inquilini (BGH) ha stabilito che la sua violazione non rende più inefficace la rescissione del contratto; al massimo, può essere richiesto un risarcimento danni per violazione di un obbligo secondario. Molte guide continuano ad affermare che la rescissione decade. Dal 2016 non è più così.

La casa bifamiliare dove il proprietario non ha bisogno di spiegazioni

C'è un'importante falla in tutto questo, e gli stranieri ci finiscono dentro più spesso della media, perché l'appartamento sopra l'abitazione del proprietario è proprio il tipo di posto che viene affittato a un nuovo arrivato tramite un contatto personale. §573a(1) BGB: quando l'abitazione si trova in un edificio con non più di due unità abitative e il proprietario vive nell'edificio stesso, può recedere “ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf”, senza bisogno di un interesse legittimo. Nessun Eigenbedarf, nessuna violazione, nessuna ragione di alcun tipo. In cambio, il periodo di preavviso si estende di ulteriori tre mesi, quindi la sua durata diventa di sei, nove e dodici mesi.

Il §573a(2) estende la stessa procedura semplificata anche alle stanze all'interno dell'appartamento del proprietario, che è la classica situazione di un inquilino in affitto. Due limitazioni meritano di essere tenute presenti. In primo luogo, il §573a(3) richiede che la lettera specifichi che la risoluzione si basa sul §573a(1) o (2); se il proprietario non lo specifica, non ha utilizzato la procedura semplificata e necessita nuovamente di un motivo ai sensi del §573. In secondo luogo, il §573a(4) rende la legge vincolante a vostro favore, e la clausola di salvaguardia descritta di seguito è ancora valida, poiché il §573a elimina il requisito della motivazione e non il resto della vostra tutela. Prima di firmare per un appartamento in una casa bifamiliare dove il proprietario vive al piano inferiore, tenete presente che state accettando una posizione sostanzialmente più debole rispetto a quella di un inquilino in un normale condominio.

Fristlose Kündigung per gli arretrati dell'affitto

Tutto quanto sopra si riferisce alla normale risoluzione con preavviso. La fristlose Kündigung, risoluzione senza preavviso, pone fine al contratto di locazione immediatamente al ricevimento del preavviso e, per gli inquilini, significa quasi sempre morosità. L'articolo 543(2) frase 1 n. 3 del Codice Civile tedesco (BGB) stabilisce due casi limite. In base al punto (a), si è in mora con il pagamento dell'affitto o di una parte non insignificante dello stesso in due scadenze consecutive. In base al punto (b), in un periodo superiore a due scadenze, si è in mora per un importo pari a due mensilità di affitto. L'articolo 569(3) n. 1 attenua quindi il punto (a): la parte non pagata è considerata "non insignificante" solo se supera una mensilità di affitto. Pertanto, un solo mese di mancato pagamento non è sufficiente di per sé; lo è circa un mese più una piccola somma, distribuita su due mesi consecutivi.

Due caratteristiche rendono questo lo strumento più incisivo del libro. In primo luogo, il §543(3) n. 3 elimina il normale requisito di un Abmahnung, un avvertimento formale, per gli arretrati di affitto. La lettera può arrivare senza alcun preavviso. In secondo luogo, esiste un ulteriore elemento scatenante di cui la maggior parte delle persone non ha mai sentito parlare: il §569(2a) del Codice Civile tedesco (BGB) rende gli arretrati sulla Kaution stessa, ovvero il deposito cauzionale, che raggiungono due mensilità di affitto, un motivo di mora indipendente, anche in questo caso senza necessità di preavviso, con la quota relativa alle spese condominiali esclusa dal calcolo. Se avete concordato di pagare il deposito nelle tre rate previste dal §551 del BGB e poi avete interrotto il pagamento dopo la prima, vi trovate in una situazione di rischio di cui probabilmente non vi rendete conto.

Ora, la via di fuga che la maggior parte delle persone non vede, e che precede quella famosa. §543(2) frase 2: “Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird.” Se il locatore viene pagato prima che venga emessa la Kündigung, la risoluzione è esclusa a priori. Non sanata, non indebolita. Esclusa. Il denaro che arriva prima della lettera vale di più della stessa somma una settimana dopo, quindi se siete in ritardo e potete pagare, pagate oggi e non aspettate di vedere cosa fa. E §569(4) applica a lui la stessa disciplina di §573(3) alle risoluzioni ordinarie: il motivo principale deve essere indicato nella lettera di risoluzione.

La Schonfristzahlung: due mesi per salvare il tuo contratto di locazione

Se la fristlose Kündigung è già arrivata, §569(3) Nr.2 BGB ti dà una seconda vita, ed è la disposizione più preziosa di questo capitolo. La frase: “Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” La risoluzione diventa inefficace se il locatore è soddisfatto entro due mesi dalla pendenza della domanda di sfratto. L'affitto non viene semplicemente salvato dal baratro; la fristlose Kündigung cessa di avere effetto.

Leggete attentamente la clausola di attivazione, perché è controintuitiva e un errore potrebbe costarvi l'appartamento. I due mesi non decorrono dalla notifica dell'atto di sfratto (Kündigung), bensì dalla notifica del diritto di sfratto (Räumungsanspruch), ovvero dal momento in cui il tribunale vi notifica l'atto di sfratto. Ciò significa che il conteggio inizia solo dopo che il proprietario ha effettivamente intentato causa, e il documento che dà inizio al conteggio è quello che sembra più allarmante. Se vi è appena stato notificato un atto di sfratto per morosità, non siete ancora fuori tempo massimo; siete all'inizio di un periodo di due mesi. L'importo da saldare è pari all'affitto dovuto più la compensazione per l'uso dell'immobile prevista dall'articolo 546a(1), ovvero il risarcimento per l'utilizzo successivo alla scadenza del contratto di locazione, che aumenta quindi ogni mese di permanenza.

La disposizione consente anche l'intervento di un ente pubblico: è sufficiente che "sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet", ovvero che un'autorità si impegni a pagare. In pratica, ciò significa il Jobcenter o il Sozialamt, che possono farsi carico, e di norma lo fanno, degli arretrati di affitto per prevenire i senzatetto. Se vi trovate in questa situazione, recatevi presso di loro il giorno stesso in cui ricevete la notifica e portate con voi gli atti del tribunale. Il loro impegno è valido anche se il denaro non è ancora stato trasferito. C'è un limite, come indicato nel §569(3) n. 2 frase 2: la disposizione non si applica se una Kündigung già sanata in questo modo è avvenuta non più di due anni prima. Si tratta di un'unica soluzione per ogni periodo di due anni, non di un piano di pagamento.

Ora, ecco la domanda a cui non bisogna rispondere in modo errato. La Schonfristzahlung sana anche una ordentliche Kündigung inviata insieme alla fristlose? Secondo la legge in vigore a luglio 2026, no. I proprietari inviano abitualmente entrambe contemporaneamente: una fristlose Kündigung e, in alternativa, una risoluzione ordinaria per gli stessi arretrati previsti dall'articolo 573(2) n. 1 del codice di procedura civile. Se si paga entro i due mesi, la fristlose decade, mentre la risoluzione ordinaria rimane valida e pone fine al contratto di locazione al termine del periodo di preavviso. La Corte federale di giustizia (BGH) ha stabilito ciò nella sua sentenza del 13 ottobre 2021 (VIII ZR 91/20), motivando che il meccanismo Schonfrist è stato creato per prevenire i senzatetto, ma non è mai stato integrato nelle norme sulla risoluzione ordinaria quando queste sono state introdotte. La sentenza ha confermato lo stesso risultato il 5 ottobre 2022 (VIII ZR 307/21) e nuovamente il 23 ottobre 2024 (VIII ZR 106/23), che è la norma vigente: un pagamento effettuato entro i termini previsti dall'art. 569(3) n. 2, o un impegno assunto da un ente pubblico, ha effetto solo per la fristlose Kündigung e non per la risoluzione ordinaria del contratto basata sullo stesso inadempimento. La questione è risolta e rappresenta la lacuna più grave nella tutela.

Potrebbe non rimanere così e dovresti conoscere lo stato di avanzamento piuttosto che il titolo. Il Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete del governo federale, noto come Mietrecht II, estenderebbe per una volta la Schonfristzahlung anche alla risoluzione ordinaria. Il verbale stesso del Bundestag della prima lettura del 9 luglio 2026 lo dice chiaramente: "Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können". Ma è un disegno di legge, non una legge. Il governo lo ha adottato il 29 aprile 2026, è stato presentato al Bundestag come Drucksache 21/6807 il 1° luglio 2026 e, dopo un dibattito di mezz'ora il 9 luglio, è stato deferito alla commissione, dove si trova tuttora al momento della stesura di questo testo. Fino alla sua approvazione, fate affidamento sul regolamento del BGH e non sul disegno di legge. Se avete degli arretrati, pagate tutto, e se possibile prima della Kündigung, perché il §543(2) frase 2 blocca entrambe le cessazioni, mentre la Schonfristzahlung ne blocca solo una.

Widerspruch e il Sozialklausel

Anche una conclusione completamente valida non è sempre la fine. §574 BGB, il Sozialklausel, ti consente di opporti e pretendere che il contratto di locazione continui laddove la sua conclusione "für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist", sarebbe per te un disagio, della tua famiglia o di un altro membro del tuo nucleo familiare, il che non è giustificabile nemmeno quando vengono presi in considerazione gli interessi legittimi del proprietario. Questa non è un'obiezione tecnica alla lettera. Riconosce la validità della risoluzione e chiede che la locazione prosegua comunque. Quasi nessun inquilino straniero sa della sua esistenza.

Ciò che costituisce una difficoltà viene deciso caso per caso, e il §574(2) fornisce direttamente l'esempio più utile: la difficoltà sussiste anche quando non è possibile ottenere un alloggio sostitutivo adeguato a condizioni ragionevoli. In un mercato in cui una famiglia con un reddito ordinario non riesce effettivamente a trovare un appartamento comparabile, questo non è un punto retorico. Età avanzata, malattia grave, gravidanza avanzata, un figlio a metà dell'anno scolastico di fine ciclo, una disabilità legata a un appartamento adattato e un contratto di locazione molto lungo nello stesso luogo sono tutti fattori rilevanti. Ciò che si ottiene se funziona è il §574a: la continuazione per tutto il tempo ragionevole, a condizioni modificate se le precedenti sono irragionevoli per il locatore, e se le due parti non riescono a raggiungere un accordo, un tribunale decide se, per quanto tempo e a quali condizioni, e può persino ordinare la continuazione a tempo indeterminato qualora non sia certo quando la difficoltà verrà meno.

La procedura richiede attenzione. Ai sensi del §574b(1), la comunicazione di recesso deve essere in forma testuale, un requisito meno stringente rispetto alla lettera di diffida stessa: per forma testuale si intende una dichiarazione leggibile su un supporto durevole che vi nomini, quindi anche un'e-mail è valida. Non fatevi ingannare da questo, perché il §574b(2) stabilisce il termine: il locatore può rifiutare la prosecuzione del contratto se non avete presentato opposizione entro e non oltre due mesi prima della sua scadenza. Se non lo fate, perderete il vostro diritto. Esiste una rete di sicurezza, ed è opportuno verificarla. Il §568(2) stabilisce che il locatore deve indicare tempestivamente la possibilità, la forma e il termine per la comunicazione di recesso, e il §574b(2), secondo comma, prevede le conseguenze in caso contrario: potrete comunque opporvi alla prima udienza del procedimento di sfratto. Pertanto, la prima cosa da verificare in qualsiasi lettera di disdetta è se contenga tale avvertenza. I locatori che utilizzano un modello scaricato spesso la omettono. Due limiti, detti onestamente: il paragrafo 574(1) frase 2 esclude completamente il Widerspruch laddove il locatore avesse motivi per un fristlose Kündigung, quindi non è una risposta agli arretrati di affitto; e il paragrafo 574(3) valuta solo i motivi effettivamente indicati nella lettera, il che significa che il paragrafo 573(3) ti è utile una seconda volta.

Schönheitsreparaturen: la più grande somma di denaro da Move-Out

Schönheitsreparaturen, ovvero riparazioni decorative, comprende la tinteggiatura di pareti e soffitti, termosifoni, porte interne e l'interno delle finestre, nonché la riparazione di piccoli danni. Non si tratta di riparazioni strutturali. Quasi tutti i contratti di locazione tedeschi contengono una clausola che impone all'inquilino di effettuare tali riparazioni al momento del trasloco, ed è proprio qui che si perde solitamente la somma maggiore di cui si parla in questo capitolo, perché gli inquilini leggono la clausola, ci credono e scelgono di ridipingere l'intero appartamento o di accettare una detrazione di diverse migliaia di euro dalla cauzione.

Partiamo dall'impostazione predefinita. L'articolo 535(1) del Codice civile tedesco (BGB) obbliga il locatore a consegnare l'immobile idoneo all'uso contrattuale e a mantenerlo in tale stato. La tinteggiatura è quindi, per legge, un suo compito. Diventa vostro solo se una clausola valida lo prevede, e le clausole standard sono soggette al vaglio dell'articolo 307 del BGB. La Corte costituzionale tedesca (BGH) le ha invalidate per vent'anni. Le clausole "Starre Fristen", che prevedono scadenze rigide per la tinteggiatura ogni tre o cinque anni indipendentemente dalle effettive condizioni dell'appartamento, sono nulle. Le clausole "Quotenabgeltungsklauseln", che vi obbligano a pagare una quota proporzionale per la parte non completata di un periodo di tinteggiatura al momento della vostra partenza, sono state dichiarate nulle nelle sentenze del 18 marzo 2015 perché all'inizio della locazione "der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann", la quota a carico dell'inquilino non può essere determinata in modo affidabile.

La sentenza decisiva è BGH VIII ZR 185/14, pronunciata lo stesso giorno. Se l'appartamento ti è stato consegnato non ristrutturato, non appena imbiancato, una clausola standard che ti impone le riparazioni decorative è nulla a meno che il proprietario non ti abbia dato un adeguato risarcimento per aver preso in carico la situazione di qualcun altro. Nel caso specifico, mezzo mese di affitto non era adeguato. Le parole stesse del tribunale: "Die formularmässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam". La logica è semplice una volta che la si comprende: non puoi essere obbligato a restituire un appartamento in condizioni decorative migliori di quello che ti è stato dato. Quindi la questione che decide se devi qualcosa a un imbianchino non è ciò che dice il tuo contratto. È in che condizioni si trovava l'appartamento il giorno in cui ti sei trasferito. Questo è ciò che rende il trasloco Übergabeprotokoll, coperto da Trovare un alloggio, che valgono più di qualsiasi altro documento che firmerete, e perché vale la pena conservare le fotografie del giorno del trasloco per tutta la durata del contratto di locazione.

La conseguenza è tutto o niente, ed è questa la parte che i proprietari non gradiscono. La legge tedesca non ammette la "geltungserhaltende Reduktion", ovvero la riduzione di una clausola standard nulla alla versione massima consentita dalla legge. Una clausola che non funziona non si riduce a qualcosa di ragionevole. Scompare, e l'obbligo ricade interamente sul proprietario ai sensi del §535(1). Non siete tenuti a nulla per la tinteggiatura. Una precisazione onesta: le sentenze del Tribunale federale tedesco dell'8 luglio 2020 (VIII ZR 163/18 e VIII ZR 270/18) hanno stabilito che, nel caso di clausola nulla e non rinnovabile, se si desidera che il proprietario esegua lavori di tinteggiatura durante il periodo di locazione perché le condizioni dell'immobile si sono sostanzialmente deteriorate, è necessario condividere i costi, "regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung", normalmente a metà. Questo significa richiedere lavori durante la permanenza nell'immobile. Non ripristina l'obbligo di tinteggiatura al momento del rilascio dell'immobile.

L'Übergabe e l'Übergabeprotokoll

§546(1) BGB ti impone di restituire l'alloggio al termine del contratto di locazione. Restituzione significa pulito e svuotato, con tutte le chiavi riconsegnate, comprese le copie che hai fatto fare e quelle che hai dato a un amico. È importante rispettare i tempi: se si continua a occupare l'appartamento oltre la data di scadenza, §546a(1) consente al locatore di richiedere il canone concordato, o la tariffa locale per un immobile comparabile, a titolo di indennizzo per l'intero periodo di trattenuta, e §546a(2) aggiunge che non sono esclusi ulteriori danni. Una riconsegna tardiva non è una questione amministrativa di poco conto.

Il sopralluogo iniziale (Übergabe) è una vera e propria ispezione dell'immobile con il proprietario, e il verbale di consegna (Übergabeprotokoll) ne è la registrazione. Insistete per ottenerlo anche se il proprietario suggerisce di saltarlo, e non consegnate mai le chiavi senza averlo redatto, perché una volta che non avrete un verbale e non avrete più l'appartamento, non avrete modo di dimostrare in che condizioni lo avete lasciato. Il verbale dovrebbe riportare lo stato di ogni stanza, tutte le letture dei contatori con i relativi numeri, il numero e il tipo di chiavi e la data. Scattate voi stessi delle foto di tutto lo stesso giorno, compresi i contatori, e conservatele.

Fate attenzione a ciò che firmate all'ingresso. Si tratta di un documento e verrà utilizzato contro di voi. Due regole. Primo, non accettate una voce con cui non siete d'accordo solo per mantenere un atteggiamento amichevole; scrivete la vostra osservazione accanto, oppure scrivete "Zustand vom Mieter bestritten" (Condizione contestata dall'inquilino), e firmate accanto a quella. Un verbale firmato da entrambi è una prova inoppugnabile, ed è proprio per questo che un verbale inesatto può costare caro. Secondo, non firmate nulla che riconosca un debito o accetti la responsabilità per un elemento specifico. Annotare che una tavola del pavimento è graffiata è un dato di fatto. Firmare che pagherete 800 euro per sostituire il pavimento è un "Schuldanerkenntnis", un riconoscimento di debito, e in questo modo rinunciate a ogni possibilità di difesa. Se sul verbale compare una cifra, cancellatela prima di firmare, oppure non firmate affatto. Non accettate mai un verbale se il proprietario non vi permette di leggerlo correttamente e non fate mai il sopralluogo da soli se potete farvi accompagnare da qualcuno.

Recuperare il tuo Kaution

Qui la risposta onesta è meno chiara di quella che si trova su internet. Non esiste un termine legale per la restituzione della cauzione. La vecchia versione di questo capitolo affermava che il proprietario "ha l'obbligo legale di restituire la cauzione" entro tre-sei mesi. Ha l'obbligo di restituirla; non esiste un termine del genere nel Codice Civile tedesco (BGB). Ciò che la legge ti fornisce in realtà è un meccanismo, e comprendere questo meccanismo è ciò che ti permette di riavere i tuoi soldi.

Il meccanismo è il seguente. Il deposito cauzionale garantisce i crediti del proprietario derivanti dal contratto di locazione. Una volta terminato il contratto, il proprietario ha diritto a un periodo di tempo ragionevole per verificare se gli spettano dei crediti e per trattenere solo quanto può ragionevolmente affermare di essergli dovuto. Non può trattenere l'intera somma solo perché non ha avuto il tempo di effettuare le verifiche. Qualsiasi somma trattenuta deve essere giustificata, con un elenco dettagliato. La giurisprudenza generalmente considera un periodo di verifica di circa tre-sei mesi, con un limite più lungo tollerato per una ragione specifica: il Nebenkostenabrechnung, il rendiconto annuale delle spese condominiali, potrebbe non essere ancora dovuto e il proprietario potrebbe trattenere un importo proporzionale al saldo previsto per la parte di anno in cui avete abitato nell'immobile, non l'intero deposito. Quindi, in pratica, la maggior parte del denaro dovrebbe essere restituita entro tre-sei mesi, con una modesta riserva Nebenkosten, quantificata, trattenuta per un periodo più lungo e svincolata al momento dell'emissione del rendiconto. Presentate questo come il meccanismo, non come una scadenza prevista dalla legge, perché non lo è.

Una disposizione è decisamente a tuo favore e quasi nessuno la usa. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung Beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Le pretese del locatore per modifiche o deterioramento dell'appartamento, che è sede legale di quasi ogni detrazione per danni, segni, buchi e decorazioni non finite, scadono sei mesi dopo che gli viene restituito l'appartamento. Nemmeno sei mesi dopo che se ne è accorto. Nemmeno sei mesi dopo la risoluzione dei Nebenkosten. Sei mesi dalla riconsegna delle chiavi. Se sette mesi dopo la consegna presenta una richiesta di risarcimento danni, la risposta è una sola parola: Verjährung. E il §548(2) è lo specchio: anche le tue richieste di rimborso delle spese o di rimozione degli impianti che hai installato scadono sei mesi dopo la fine della locazione, quindi non indugiare neanche su quelle.

La procedura pratica è breve. Scrivete al proprietario di casa al momento del trasloco, in tedesco, indicando il vostro nuovo indirizzo e le coordinate bancarie e chiedendo la restituzione della cauzione, comprensiva degli interessi maturati, che vi spettano ai sensi dell'articolo 551(3) del Codice Civile tedesco (BGB). Se non ricevete nulla, inviate una diffida formale (Mahnung) con un termine perentorio di due settimane, avvertendo che altrimenti intraprenderete azioni legali. Se il proprietario trattiene il denaro, richiedete un elenco dettagliato per iscritto e verificate ogni voce alla luce dell'articolo 548 e delle norme sulla riparazione della cauzione (Schönheitsreparaturen) sopra menzionate, prima di cedere. Se continua a rifiutarsi, le somme modeste in gioco rendono questa una delle poche controversie per cui vale davvero la pena ricorrere al Tribunale Amtsgericht, ed è proprio a questo che serve l'iscrizione a un'associazione di proprietari di immobili (Mieterverein).

Far valere i diritti dell'inquilino in tribunale: il Räumungsklage

Iniziate da ciò che non può accadere, perché la paura in questo caso è peggiore della realtà. Il vostro padrone di casa non può sfrattarvi. Può solo chiedere a un tribunale di farlo. Non può cambiare le serrature, interrompere la fornitura di energia elettrica, rimuovere la porta o mettere i vostri beni in strada, e se lo fa commette un'occupazione abusiva ai sensi dell'articolo 858 del Codice Civile tedesco (BGB), che è illegale e vi dà diritto a essere riammessi immediatamente nell'immobile. Anche l'articolo 940a(1) del Regolamento di procedura civile (ZPO) preclude la via più rapida: lo sfratto da un'abitazione mediante provvedimento cautelare provvisorio (einstweilige Verfügung) è consentito solo in caso di occupazione abusiva o di pericolo concreto per la vita o l'incolumità fisica. Non esiste una corsia preferenziale legale. Se ricevete una lettera che vi intima di lasciare l'immobile entro venerdì, tale lettera non ha alcun potere di sfratto.

Ciò che deve fare, invece, è presentare un ricorso di sfratto (Räumungsklage) presso l'Amtsgericht (Tribunale Amtsgericht). Ai sensi del §23 n. 2a GVG (Legge tedesca sui contratti di locazione residenziale), le controversie relative ai contratti di locazione residenziale sono di competenza dell'Amtsgericht, indipendentemente dall'importo in gioco, e tale giurisdizione è esclusiva, il che significa anche che non è previsto alcun ricorso in prima istanza e che, in linea di principio, è possibile comparire senza avvocato. Non interpretate questo come un consiglio a farlo. La notifica del ricorso costituisce l'atto di citazione che fa decorrere il termine di due mesi previsto dal §569(3) n. 2, quindi il giorno in cui viene notificato il ricorso è il giorno in cui agire, non il giorno in cui farsi prendere dal panico. È necessario rispondere al tribunale entro il termine indicato negli atti, che è breve e perentorio; in caso contrario, può essere emessa una sentenza in contumacia (Versäumnisurteil) senza alcuna verifica della validità dello sfratto.

Il costo è il motivo per cui non vuoi affrontare la questione da solo. Ai sensi del §41(2) GKG, il valore della controversia in caso di sfratto è pari a un anno di affitto, quindi un appartamento a 1,200 euro al mese produce un valore della controversia di 14,400 euro, e la procedura civile tedesca impone al soccombente di pagare le spese legali di entrambe le parti su tale valore. Una piccola grazia è nel §41(3): quando la domanda di sfratto e una domanda di continuazione ai sensi dei §§574 e 574b vengono trattate nello stesso procedimento, i valori non vengono sommati, quindi sollevare la tua richiesta di ricusazione nel procedimento non raddoppia l'esposizione. Il resto dei calcoli, la tabella delle tariffe RVG e la regola del "chi perde paga", sono stabiliti in Servizi legali per gli espatriati, il che spiega anche il percorso degli aiuti di Stato e il fatto che il §12 BerHG prevede che Brema e Amburgo gestiscano uffici pubblici di consulenza legale anziché Beratungshilfe, mentre Berlino permette di scegliere tra i due.

Se una sentenza è sfavorevole, non è ancora finita. L'articolo 721 del ZPO consente al tribunale di concedere un Räumungsfrist, un periodo di tempo per traslocare, su vostra richiesta o d'ufficio, e l'articolo 721(5) lo limita a un anno in totale dalla data in cui la sentenza diventa definitiva. Richiedetelo prima della conclusione dell'udienza orale, perché questo è il termine previsto dall'articolo 721(1), ed è il diritto più comunemente perso nell'intero procedimento. Inoltre, l'articolo 765a conferisce al tribunale dell'esecuzione il potere di sospendere o revocare uno sfratto qualora, valutando appieno la necessità di tutela del locatore, circostanze eccezionali rendano lo sfratto un onere incompatibile con il buon costume, e in materia di sfratto l'articolo 765a(3) richiede che la domanda venga presentata al più tardi due settimane prima della data di sfratto fissata. Questi sono limiti, ma sono reali, ed è per questo che una procedura di sfratto richiede molti mesi. Per l'appartamento in sé e per come trovare e verificare un avvocato specializzato in diritto di locazione, consultare Diritto immobiliare e immobiliare.

Il Mieterverein è la soluzione più economica, ma ne hai bisogno prima che inizino i guai.

Il Mieterverein, l'associazione locale degli inquilini, è la risposta a quasi tutti i problemi menzionati in questo capitolo, ed è una risposta che la maggior parte degli stranieri scopre con circa un mese di ritardo. Con una quota annuale di circa cento euro, variabile a seconda dell'associazione e spesso ridotta per chi ha un reddito basso, si ottiene una consulenza illimitata sul contratto di locazione da parte di persone che si dedicano esclusivamente a questo: leggono la corrispondenza, controllano il calcolo delle spese condominiali (Nebenkostenabrechnung), scrivono al proprietario su carta intestata e, nella maggior parte dei casi, includono anche la Mietrechtsschutz, un'assicurazione per le spese legali relative al contratto di locazione, tramite il Deutscher Mieterbund. Rispetto alla tariffa oraria di un avvocato, non c'è paragone.

Il problema è il tempismo, ed è implacabile. Prendiamo ad esempio la DMB Mieterverein München, perché i termini variano da un'associazione all'altra e dovete verificarli voi stessi: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert." All'inizio è previsto un periodo di attesa di tre mesi e i casi che si presentano al suo interno non sono coperti. E l’associazione è esplicita riguardo al momento in cui si ritiene che un caso si verifichi: “Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen.” L'evento assicurato risale a quando è iniziata la presunta violazione, non a quando si va in tribunale. Quindi unirti alla settimana in cui le tue terre di Kündigung non ti comprano la copertura per quel Kündigung. Una Rechtsschutzversicherung commerciale funziona allo stesso modo e per lo stesso motivo.

La conclusione è scomoda ma semplice. Questa è un'assicurazione, e un'assicurazione stipulata dopo l'incendio non paga. Iscrivetevi nel vostro primo mese di residenza nell'appartamento, quando non avete alcun problema e la quota vi sembra un guadagno facile. È proprio in quel momento che vale la pena acquistarla. La consulenza su una nuova questione è generalmente disponibile immediatamente per un nuovo membro; è la copertura per contenzioso che prevede un periodo di attesa e un'attivazione retroattiva. Se siete già coinvolti in una controversia e non siete membri, iscrivetevi comunque per la consulenza, aspettatevi di dover pagare di tasca vostra le spese legali in caso di causa e leggete Servizi legali per gli espatriati per le alternative finanziate dallo Stato.

Strumenti utili per la cessazione di un contratto di locazione

Werkzeu.ge è una piattaforma di strumenti basata su browser per la burocrazia e la gestione dei documenti legali in Germania, sviluppata da Cryon UG, la stessa azienda che gestisce WeLiveIn.de. È importante chiarire subito cosa può e non può fare. I suoi termini e condizioni escludono la consulenza legale e la legge tedesca sui servizi legali (Rechtsdienstleistungsgesetz, RDG) limita chi può fornire consulenza su una singola questione legale in Germania; pertanto, si tratta di strumenti per la creazione di documenti e calcoli, non di un sostituto per un'associazione di categoria (Mieterverein) o un avvocato. La piattaforma è in versione beta fino al 30 novembre 2026 e i suoi stessi termini e condizioni specificano che gli strumenti potrebbero essere incompleti. Prima di utilizzare uno qualsiasi di questi strumenti, tenete presente una cosa: un modello non è la soluzione ideale per una lettera di licenziamento con una scadenza già imminente. Se avete ricevuto una lettera di licenziamento, la prima cosa da fare è contattare l'associazione di categoria (Mieterverein), non un generatore automatico.

Per scrivere la tua Kündigung, lo strumento Kündigungsschreiben è gratuito senza account (livello Gast) all'indirizzo werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenCopre trenta tipologie di contratto suddivise in otto categorie, e Miete è espressamente una di queste. Dispone inoltre di un motore di calcolo delle scadenze che determina la data di fine effettiva in base al §573c del Codice Civile tedesco (BGB), anziché basarsi su una stima approssimativa di tre mesi, che è il calcolo che la regola del terzo giorno lavorativo di cui sopra rende facilmente errato. Genera un documento pronto per la stampa. Stampatelo, firmatelo a mano e consegnatelo in formato cartaceo, perché, come spiegato in precedenza, nulla di ciò che inviate elettronicamente soddisfa il §568(1). Lo strumento dichiara esplicitamente di non sostituire la consulenza legale.

Per il trasloco il generatore Übergabeprotokoll di werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator produce un registro delle condizioni stanza per stanza con letture dei contatori e legende. È uno strumento Plus, a pagamento. Per il deposito, il Kautions-Rechner a werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner è la soluzione più adatta a questo capitolo tra tutte quelle presenti sulla piattaforma: oltre al limite del §551 e al calcolo degli interessi, classifica le detrazioni tipiche in ammissibili e non ammissibili, verifica una clausola Schönheitsreparaturen rispetto ai criteri BGH sopra indicati e redige la Rückforderungsschreiben, la lettera di richiesta di restituzione del deposito, con la scadenza calcolata. È inoltre Plus e a pagamento, non tratta affatto la risoluzione del contratto e dichiara esplicitamente che nulla in esso contenuto sostituisce la consulenza legale. La Mieter-Suite (anche Plus) su werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite raggruppa questi due strumenti con altri cinque strumenti di gestione degli affitti; si noti che non contiene il modulo Kündigung, quindi non copre la prima metà di questo capitolo.

Due note sincere. Il Behördenbrief-Decoder viene talvolta suggerito proprio per questa situazione, ma non è adatto: è pensato per lettere provenienti da autorità, come il Finanzamt, il Jobcenter o il Bußgeldstelle, mentre una Kündigung proviene da un proprietario privato, quindi non è lo strumento giusto per la lettera che hai effettivamente in mano. Inoltre, i piani a pagamento sono a pagamento: il piano gratuito contiene pubblicità, il prezzo attuale è un prezzo beta a tempo limitato che cambierà, e piuttosto che citare una cifra che sarà errata quando leggerai questo, consulta i prezzi attuali su werkzeu.ge/en/pricingSulla piattaforma tutto viene preparato e generato automaticamente; nulla viene inviato per tuo conto da terzi.

Cosa fare dopo

Se state lasciando l'appartamento volontariamente, fate tre cose. Contate a ritroso dal giorno in cui intendete lasciare l'appartamento fino al terzo giorno lavorativo del mese di tre mesi prima e prendete quella data come definitiva. Scrivete il contratto di locazione, stampatelo, firmatelo a mano con la firma di ogni inquilino nominato e consegnatelo al proprietario con una prova, preferibilmente tramite firma autografa o la presenza di un testimone. Poi, prima di pensare di dipingere qualsiasi cosa, recuperate le foto del vostro ingresso e il vostro permesso di soggiorno, perché se l'appartamento vi è stato consegnato non ristrutturato, la clausola relativa alla decorazione è probabilmente nulla e non siete tenuti a pagare nulla.

Se è arrivata una lettera di diffida (Kündigung), non traslocate e non rispondete con rabbia. Annotate la data di arrivo nella vostra cassetta delle lettere (Briefkasten), perché è quella la data che conta per legge. Quindi leggete la lettera per tre motivi: è firmata a mano da tutti coloro che sono indicati come proprietari? Indica i motivi come richiesto dal §573(3)? Contiene l'avvertenza del §568(2) sul vostro diritto di recesso (Widerspruch)? Una lettera priva di uno qualsiasi di questi elementi è problematica. Se il motivo è un diritto di proprietà (Eigenbedarf), verificate il beneficiario rispetto al nucleo familiare sopra indicato e tenete presente che un cugino non è idoneo. Se il motivo sono gli arretrati di affitto, pagate immediatamente tutto ciò che potete e, se è stato notificato un atto di sfratto, avete due mesi di tempo dalla notifica ai sensi del §569(3) n. 2 e il Jobcenter o il Sozialamt possono impegnarsi a pagare entro tale termine. Se la risoluzione appare valida e l'abbandono del contratto costituirebbe una reale difficoltà, la comunicazione di recesso (§574 Widerspruch) deve essere presentata in forma testuale due mesi prima della scadenza del contratto di locazione, oppure successivamente se il locatore ha omesso la comunicazione.

Qualunque sia la tua situazione, porta la lettera all'associazione degli inquilini (Mieterverein) questa settimana. Se non sei iscritto e al momento non hai problemi, questo è il momento migliore per iscriverti, perché la copertura per le controversie legali prevede un periodo di carenza di tre mesi e l'evento assicurato decorre dal momento in cui è iniziato il problema, non da quando te ne sei accorto. E che tu stia rimanendo o andando via, raccogli subito tutta la documentazione relativa al tuo ingresso in un unico fascicolo: il modulo di trasferimento (Übergabeprotokoll), le fotografie, il contratto con la clausola relativa all'arredamento. Nelle controversie descritte in questo capitolo, di solito vince chi riesce a dimostrare le condizioni dell'appartamento il primo giorno.