BGH appoggia i proprietari nella sentenza relativa all'aria condizionata

Una lunga controversia relativa a un condizionatore d'aria per balconi si è conclusa con un'importante vittoria per i proprietari di appartamenti in tutta la Germania. Nella sentenza del 17 luglio 2026, nel caso V ZR 162/25, il Bundesgerichtshof (BGH), la più alta corte civile tedesca, ha stabilito che il proprietario di un appartamento può in linea di principio richiedere all'amministrazione condominiale l'approvazione per l'installazione di un condizionatore split sul balcone. La condizione: gli altri proprietari dell'edificio non devono subire svantaggi superiori a quelli inevitabili quando si convive sotto lo stesso tetto.

La decisione arriva nel pieno di un'altra calda estate tedesca e probabilmente influenzerà migliaia di conflitti simili nei condomini. L'aria condizionata è ancora rara nelle case tedesche e le richieste di installazione sono spesso state respinte dalle assemblee dei proprietari. Ora, però, gli equilibri di potere si sono modificati.

Una disputa su un balcone a Berlino arriva a Karlsruhe

La vicenda ha avuto inizio a Berlino. Una coppia di proprietari di un appartamento in un condominio più grande ha chiesto agli altri condomini, durante un'assemblea tenutasi nel dicembre 2023, il permesso di installare un condizionatore split, ovvero un sistema con un'unità esterna collegata a un'unità interna, sul proprio balcone. La proposta non ha ottenuto la maggioranza, quindi la coppia si è rivolta al tribunale con un ricorso di approvazione (Beschlussersetzungsklage), ovvero un'azione legale con cui si chiede al giudice di sostituire la delibera respinta del condominio con una di approvazione.

Il tribunale locale, l'Amtsgericht Pankow, ha respinto la richiesta. Il tribunale regionale, il Landgericht Berlin II, ha invece adottato un orientamento opposto, concedendo l'autorizzazione, ma subordinandola a determinate condizioni sul tipo di dispositivo e sulle modalità di utilizzo. Secondo il comunicato stampa della BGH, il quinto senato civile ha ora confermato tale decisione nei suoi punti essenziali, risolvendo la questione a livello nazionale.

Cosa dice realmente la sentenza sull'aria condizionata

Secondo la legge tedesca sui condomini, la Wohnungseigentumsgesetz (WEG), qualsiasi modifica strutturale alle parti comuni di un edificio richiede una delibera dei proprietari. L'installazione di condizionatori d'aria non rientra tra le misure privilegiate che i proprietari possono sempre richiedere, come ad esempio le colonnine di ricarica per auto elettriche. Tuttavia, il paragrafo 20 della legge riconosce a ciascun proprietario il diritto di ottenere l'approvazione se la modifica non arreca pregiudizio agli altri proprietari oltre quanto inevitabile per la normale convivenza.

Il punto cruciale della sentenza relativa all'impianto di condizionamento è la modalità di misurazione del danno. I giudici hanno chiarito che, in fase di approvazione, contano solo gli effetti diretti della costruzione stessa, ad esempio l'aspetto visivo dell'unità sulla facciata. Nel caso di Berlino, non è stato lamentato alcun danno visivo rilevante. Il servizio di notizie legali beck-aktuell aveva osservato, prima della sentenza, che il caso era ampiamente considerato un banco di prova per stabilire fino a che punto il comfort climatico possa essere spinto contro la resistenza dei vicini.

I timori legati al rumore non possono bloccare l'approvazione.

Il punto più controverso era il rumore. I vicini contrari all'installazione sostenevano che il compressore avrebbe ronzato durante le notti estive. L'autorità competente non ha accettato questa motivazione per negare l'autorizzazione. In genere, il timore di rumori futuri derivanti dal funzionamento dell'apparecchio non impedisce l'installazione, poiché la rumorosità effettiva di un condizionatore dipende principalmente da come il proprietario lo utilizza in seguito.

Il tribunale ha invece indicato una seconda linea di difesa. Se l'unità, una volta in funzione, produce rumore oltre i limiti consentiti dagli standard condominiali, i vicini interessati mantengono i propri rimedi legali ai sensi del WEG (Wire Energy Guarantee) e del codice civile. In pratica, i tribunali di solito impongono restrizioni sugli orari di funzionamento piuttosto che la rimozione dell'apparecchio. L'associazione dei proprietari può anche stabilire regole di utilizzo per l'edificio, ad esempio orari di silenzio notturno.

Normativa sull'aria condizionata: i limiti restano in vigore.

La normativa sull'aria condizionata non è un lasciapassare. L'apparecchio omologato deve essere certificato per il mercato tedesco e la sua posizione sul balcone non deve creare problemi ai vicini. Restano in vigore le condizioni imposte dal tribunale regionale di Berlino, relative al modello e alla modalità di funzionamento. Un proprietario che non rispetti le norme sul rumore può comunque essere citato in giudizio dai vicini.

È opportuno sottolineare chi beneficia di questa sentenza. Si applica ai proprietari di appartamenti all'interno di un condominio. Gli inquilini si trovano in una situazione diversa: necessitano del permesso del proprietario per qualsiasi installazione fissa, e il proprietario di un appartamento in un edificio condiviso deve a sua volta ottenere l'approvazione del condominio. La nuova giurisprudenza semplifica quest'ultimo passaggio, migliorando indirettamente le possibilità degli inquilini che richiedono l'installazione di un sistema di raffreddamento, ma non crea un diritto diretto per loro.

Cosa significa questo per gli espatriati in Germania

Per i residenti internazionali che hanno acquistato una proprietà qui, il percorso ora è più chiaro. Inserite una proposta concreta all'ordine del giorno della prossima riunione dei proprietari, inclusi il modello esatto, la sua posizione e gli orari di funzionamento previsti. Se la riunione dice no, una Beschlussersetzungsklage ha una possibilità concreta di successo, a condizione che l'impatto visivo sia modesto. Chi è ancora alla ricerca di una casa può trovare le nozioni di base sulla proprietà nella nostra guida a acquistare proprietà in Germania.

Gli inquilini dovrebbero chiedere per iscritto al proprietario e possono far notare che il contesto legale è cambiato; le unità portatili senza installazione fissa rimangono un'opzione che non necessita di alcun permesso. Con le ondate di calore che diventano una parte regolare dell'estate tedesca, come riportato nel nostro report su Caldo e temporali in Germania Come dimostrato, la questione di chi ha il diritto di raffreddare la propria casa non è più un argomento legale di nicchia. Chiunque installi un impianto di climatizzazione dovrebbe mantenerlo silenzioso durante la notte, perché il diritto di installazione è ormai consolidato, ma altrettanto saldo è il dovere di utilizzarlo in modo responsabile.