Gli affitti in Germania aumentano mentre l'offerta si riduce

In Germania gli affitti stanno aumentando più velocemente del costo di quasi tutto il resto, e per chiunque si trasferisca in Germania quest'estate la ricerca di un appartamento non è mai stata così difficile. Due dati pubblicati la scorsa settimana dipingono lo stesso quadro da prospettive diverse. L'Institut der deutschen Wirtschaft (IW), un istituto di ricerca economica finanziato dalle aziende con sede a Colonia, ha riportato il 20 luglio che gli affitti pubblicizzati a livello nazionale sono aumentati del 4.0% nell'ultimo anno, mentre la società di servizi immobiliari JLL e l'indice accademico Greix del Kiel Institute for the World Economy mostrano un rallentamento della crescita nelle città più grandi. Dietro i dati principali si cela un problema semplice per gli inquilini: ci sono meno appartamenti disponibili e quelli che si trovano costano di più.

In Germania gli affitti superano di nuovo l'inflazione.

L'indice IW-Wohnindex, un indice trimestrale del settore immobiliare, ha stimato un aumento annuo degli affitti offerti pari al 4.0% per il secondo trimestre del 2026, con un incremento dell'1.3% nel solo trimestre. Si tratta di un dato ben superiore all'inflazione dei prezzi al consumo, che si attesta intorno al 2.6%. In parole semplici, gli affitti stanno aumentando a un ritmo circa doppio rispetto ai prezzi generali, il che significa che una quota maggiore del reddito familiare viene assorbita dalle spese abitative, mentre i salari faticano a tenere il passo.

La pressione è disomogenea sul territorio nazionale. Colonia ha registrato l'aumento più marcato, pari al 7.9%, seguita da Amburgo con il 5.5% e Lipsia con il 5.4%, secondo l'IW. Si tratta degli affitti offerti per i nuovi immobili, la cifra che conta di più per chi si trasferisce, perché rappresenta il prezzo effettivamente pagato al momento della firma di un nuovo contratto, a differenza dell'affitto garantito a un inquilino di lunga data.

Un numero sempre minore di immobili in vendita.

Il problema principale riguarda l'offerta. In tutta la Germania, nel secondo trimestre sono stati pubblicizzati quasi il 12% in meno di appartamenti in affitto rispetto all'inizio del 2022, secondo quanto rilevato dall'IW. Nelle città più grandi il calo è molto più marcato. Ad Amburgo gli annunci di affitto sono crollati del 57%, a Francoforte del 43% e a Lipsia del 40% dall'inizio del 2022. Meno annunci significano più candidati per appartamento, ricerche più lunghe e più visite, con decine di aspiranti che competono per un singolo appartamento.

Questa scarsità è il motore che spinge al rialzo gli affitti in Germania. Come descrivono i ricercatori di IW Pekka Sagner e Michael Voigtländer, il mercato degli affitti si trova ad affrontare una "domanda elevata e costante" a fronte di una "continua scarsità di offerta", uno squilibrio che fa aumentare i prezzi a prescindere da qualsiasi normativa sul controllo degli affitti. Il contrasto con il mercato delle vendite è sorprendente: gli annunci di appartamenti in condominio occupati dai proprietari sono praticamente raddoppiati dall'inizio del 2022, offrendo agli acquirenti una scelta molto più ampia, principalmente perché i costi di finanziamento più elevati hanno fatto sì che gli immobili rimanessero sul mercato più a lungo.

Berlino va controcorrente.

L'unica chiara eccezione è la capitale. Berlino è l'unica grande città in cui il numero di annunci di affitto è ora superiore al livello di inizio 2022, con un aumento di circa il 43%, una ripresa che l'IW collega alle conseguenze dei precedenti esperimenti di tetto massimo agli affitti in città. Una maggiore offerta si è tradotta, per una volta, in prezzi più accessibili per gli inquilini.

Il rapporto semestrale di JLL, pubblicato il 21 luglio, ha rilevato che gli affitti degli immobili residenziali esistenti a Berlino sono effettivamente diminuiti del 4.2%, rendendola l'unica delle otto grandi città a registrare un calo. L'indice indipendente Greix dell'Istituto di Kiel, riportato da Handelsblatt il 22 luglio, conferma questa tendenza, registrando un lieve calo per Berlino a fronte di una media nazionale del +3.0%. La concordanza di due diversi indici sull'inversione di tendenza di Berlino è un segnale significativo del fatto che la capitale sia effettivamente più economica da raggiungere rispetto a un anno fa.

Le metropoli si stanno raffreddando, lentamente.

Anche dove gli affitti in Germania sono ancora in aumento, il ritmo sta rallentando. Nelle otto città monitorate da JLL, i canoni di locazione medi richiesti sono cresciuti solo del 3% nella prima metà del 2026, in netto calo rispetto al 6.8% dell'anno precedente. La crescita degli affitti per gli appartamenti di nuova costruzione si è quasi arrestata allo 0.5%, rispetto all'8.6% precedente. Gli aumenti frenetici degli ultimi anni stanno, per ora, perdendo slancio.

Il divario di prezzo assoluto tra le città rimane ampio. JLL stima che il canone di locazione medio richiesto nelle otto aree metropolitane sia di 17.98 euro al metro quadro. Monaco è la più cara con 25.41 euro, mentre Lipsia è la più economica del gruppo con 11.19 euro. Colonia, al contrario, continua a registrare un aumento, con JLL che segnala una crescita del 6.0%, la più forte tra tutte le città prese in esame. La scelta del luogo in cui stabilirsi può più che raddoppiare il canone di locazione a parità di superficie.

Cosa significa questo per gli espatriati in cerca di un appartamento?

Per chi arriva da poco, il consiglio pratico è quello di adeguare le proprie aspettative al mercato locale. Ad Amburgo, Francoforte e Monaco, preparatevi a una lunga ricerca, a una documentazione completa e a una forte concorrenza, e tenete conto di affitti in continuo aumento. Berlino e le metropoli in fase di rallentamento offrono una rara tregua in questo ciclo, quindi se il vostro lavoro vi permette di essere flessibili sulla posizione, la capitale e le città a crescita più lenta potrebbero permettervi di ottimizzare il vostro budget. Vale la pena informarsi su come funziona il sistema prima di iniziare le visite; la nostra guida a affitto in Germania Vengono esaminati i depositi cauzionali, la differenza tra Kaltmiete e Warmmiete e la documentazione richiesta dai proprietari.

Qualunque cosa firmiate, conoscete le regole che vi tutelano. La legge tedesca sull'affitto è relativamente forte una volta stipulato un contratto, dai limiti agli aumenti di affitto ai periodi di preavviso, ed è utile comprenderli prima che sorgano controversie; consultate la nostra panoramica su diritti e doveri dell'inquilinoSe i conti continuano a non tornare, le famiglie a basso reddito potrebbero avere diritto al sostegno statale per le spese abitative, come spiegato nella nostra guida. sussidi e sostegno per l'alloggioIl mercato è ristretto, ma sapere dove stanno calando gli affitti in Germania e dove la legge è dalla vostra parte può fare la differenza tra una decisione affrettata e una saggia.